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时间:2022/09/06 06:01:35 编辑:

南京苏州出台新规 二线楼市调控趋紧

【铝道】11日,南京和苏州出台了新一轮调控政策,部分二线城市呈现调控收紧的态势。业内人士表示,未来二线热点城市或围绕限购、限贷及社保等层面出台较为严厉的政策,并通过信贷政策调整投资性需求来抑制资产泡沫。

楼市分化明显

2015年一线城市房价保持了上涨态势。中国指数研究院报告指出,2016年上半年全国整体房价涨幅进一步扩大,上涨态势逐渐从一线城市传导至南京、苏州等二线城市,以及东莞、中山、廊坊等一线城市周边区域。

但在上半年政策收紧的情况下,部分热点城市房价涨幅有所收窄。深圳、上海、南京、苏州、合肥等热点城市自去年以来均经历了房价大幅上涨阻燃胶带的过程。为稳定楼市,这类城市先后出台了调控政策,严控房价过快上涨。短期来看,调控政策取得一定成效,这些城市房价涨幅已有所收窄。

以深圳为例,2015年初开始房价呈持续上涨态势,但随着调控政策收紧,限购升级,自今年3月起,房价涨幅开始收窄,特别是7月环比涨幅下降8.15%。南京、苏州作为热点二线城市的代表,上半年南京房价累计上涨21%,苏州累计上涨22%。尤其是南京,近4个月涨幅均在4%左右。11日,南京、苏州出台了新一轮楼市调控政策,在限贷、限购、土地拍卖等方面进行了限制。

苏州市政府在《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》中明确指出,要完善差别化住房信贷政策。居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清,再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的较低首付款比例,苏州市区布线箱(不含吴江区)由40%调整为50%。同时,非本市户籍居民家庭申请购买第2套住房时,应提供自购房之日起前2年内在苏州市区累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,南京和苏州所出台的政策,符合市场预期,说明二线城市 去资产泡沫 的序幕已经开启。这对于后续南京和苏州房地产市场健康发展会有积极影响。二线城市房价涨幅将趋缓,政策体现出了压低二线城市房价的决心。

11日,在福州的土地市场,阳光城(5.970,0.00,0.00%)集团以15.5亿元拍下号五一新城地块,可售楼面地价4.55万元/平方米,这也意味着福州房价或进入六万元时代。福州房价在地价等多因素助推下,屡创新高。

中国指数研究院上海研究副总监卢静表示,目前各城市市场分化仍较为明显,比如深圳、上海等一线城市的政策已经对市场量价有明显影响。但需要注意的是,价格不会直接掉头向下,而是会呈现波动下行的趋势。合肥、厦门、武汉、南京等热点二线城市,虽然也出台了收紧政策,但反映在量价上不会太快。当下部分城市房价涨幅仍较大,随着改善类需求和部分刚需兑现,成交量可能会率先回调。

供给端措施待加码

楼市在前期冲高后,正逐步进入高位调整期。克尔瑞报告指出,7月重点城市住宅成交量环比下滑10%,降幅较6月份进一步扩大。一线城市整体成交同比、环比分别下滑15%和14%,其中除深圳成交环比微涨2%以外,其余三个城市全部下跌。二三线城市成交环比下跌10%,但同比上涨5%,近半数城市7月成交量仍因此试体刮平操作对强度影响较大高于去年月均成交水平。

重点城市的成交量虽有所下滑,但房价并没有太多下降。诺亚财富认为,房价坚挺的原因在于:一是在目前宽松的货币环境下,只有地产市场可以承接住10%以上M2增速;二是当下土地价格一定程度上影响着房价。

中国房地产开发集团理事长孟晓苏表示,由于房地产供应量跟购买力回到市场的节奏不同步,房屋供给有时间的滞后性,加上房屋产品的不可移动性,造成了大约两年左右的尴尬期,因此形成了房地产价格畸形。

中金公司首席经济学家梁红认为,从根本上缓解房价上升压力需从供给端入手。虽然目前中国房贷杠杆还未超出合理范围,但房价与房贷过快上涨导致风险积聚,长期的负面影响不容小觑。

虽然一些大城市房价上升较快,但全社会房贷支出负担并不算高。梁红认为,这存在三方面原因:一是中国总体房贷存量并不高;二是在很多中小城市房价并未出现大幅上涨;三是由于房贷平均久期在中国仅8年左右,很多存量房产的房贷早已全部或部分付清,当期有房贷的家庭比率不高。

国务院发展研究中心市场所房地产研究室副主任邵挺表示,需正确引导房企对房地产市场的预期,预期引导不好会引起泡沫自我循环。如果后续不断有地王提升房价上涨预期,较后使房价继续冲高,对房地产市场而言,会面临更多风险。

部分城市调控压力大

国家发改委政策研究室此前曾表示,要进一步促进房地产投资健康发展。因城施策加大对房地产调控力度。国民经济研究所所长樊纲认为,当下楼市冰火两重天是突出问题之一,进一步说明房地产调控政策应是区域性的,不能一刀切,也不能提出一个宏观政策或一般性政策,而是要落实到每个区域和地区,针对特殊问题进行特殊分析。

业内人士认为,从调控动向看,二线热点城市大概率会出台较为严厉的政策,或围绕限购、限贷以及社保等层面展开。可能有10个城市是政策收乃至倒退紧的热点地区,包括天津、济南、郑州、武汉、合肥、南京、苏州、杭州、厦门和合肥等。此类城市房价上涨过快,南京、苏州已经出台相关政策,其他城市后续或有收紧政策出台。

中国房地产业协会原副会长朱中一表示,下半年支持居民自住性、合理改善性购房需求的政策总体会保持稳定,热点城市的部分政策也会结合当地市场情况做邦定机进一步调整,土地等供应或增加。但纵观全年,商品房成交量、成交价和房地产开发投资将会创历史新高。

在政策走向上,链家研究院分析师李攀丽表示,下一步针刺机或通过信所谓的除气测试贷政策调整高端需求、投资性需求来抑制资产泡沫,但该部分市场份额本身不大,适度调整的力度不会引起市场大幅波动。

严跃进认为,在信贷收紧上有两个考虑。一是打压房价、稳定市场预期;二是打击泡沫,尤其是 资产泡沫 。总体上会呈现信贷收紧的趋势,既打击信贷泡沫,又打击房价泡沫。此外,央行此前在2016年第二季度中国货币政策执行报告中从而取得这类新合金指出,若频繁降准会大量投放流动性,促使市场利率下行,加上其信号意义较强,容易强化对政策放松的预期,导致本币贬值压力加大,外汇储备下降。这一表态与目前收紧银行信贷的做法较为吻合。

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